500万元怎样投资房地产开发？

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问：我有位朋友在外地开公司，最近她想介入北京的房地产业务，让我帮着进行前期的准备。她能投入的资金为500万元，请问怎么进行房地产投资？

杨兆全：北京的房地产开发火了很长的时间，目前仍不见降温。据有关媒体的估计，北京的房地产至少在2008年前还会生机勃勃。因此较普遍的观点认为，目前是进行房地产投资的好时期。

北京房地产界有很多外地来京的业界精英，业绩也相当不错，有代表性的有万科地产，开发了很多优秀的项目。前段时间火爆异常的世纪城，开发商也是外地入京的。

根据城市房地产开发管理法规的规定，房地产开发企业的注册资金最少是1000万元，因此，500万元不能单独组建房地产开发企业。

但是可以采取入股的方式参与房地产企业。房地产公司的经营形式主要由有限公司和股份公司两种，这两种公司都是有股东所组成，您可以寻找其他有志于投资房地产的单位共同投资组建房地产开发公司。

此外，在目前的房地产公司中，也会有一些公司的股东由于某种原因希望转让其股份，您朋友的公司也可以通过这种方式介入到房地产开发中来。这种方式的优点是，不用为寻找地块和项目发愁，不用履行成立公司所需要的繁杂的审批手续。但是在通过受让股权介入时，一定要认真调查了解转让方、合作方及现有项目的全部详细情况，避免陷阱和风险。此外在签订合作合同时，一定要注意合同的严谨性和完整性，避免不必要的争议和纠纷。

房产投资具体怎么做？

1 、不同的投资回报比例：轻资产公司以较少的资本投资获得较大的利润回报，利润率较高，从而实现利润最大化。重资产公司一般是通过比较多的资本投资获少一点较的利润回报，利润率较低；

2 、不同类型的公司：资产轻的公司通常是具有强大品牌利润的公司，如商业、银行、房地产等固定资产投资较少的公司；重资产公司的固定资产投资较大。

以上就是房地产轻资产和重资产的区别相关内容。

1 、基本建设：在房地产开发市场化之前，这种建设方式是房地产项目建设的主要方式。房地产开发市场化后，国家法律法规和 地方性法规对基本建设方式的房地产项目建设有严格的限制；

2 、 楼宇买卖：具体方法是：投资人核查一家地产开发商的资质证书、该地产开发商所研发的房屋的法规情况，并考察该办公楼的所在位置、建筑类型等情况，如觉得合乎投资人的意向，则投资人和该地产开发商创建房产买卖行为，通过房产买卖程序流程得到房屋的所有支配权；

3 、合作开发： 这种合作方法不仅可以是建立合资企业和合作房地产开发项目公司，也可以通过合作协议的方式进行约定。具有房地产开发资质的合作方需要收回之前的投资，取得应得的利润，投资者需要取得双方共同开发的房地产项目建筑的全部产权；

4 、选购股份：具体方法是：由投资人或投资人的关系公司针对一家已经 存在或拟构建的房地产业公司的股份进行全方位回收。通过收购该房地产业公司的股份，而完成对该公司开发设计搭建或具有的建筑项目或房屋的占据、使用、盈利和处理的支配权。

1 、不能移动化 ：房地产业属于房产，其当然所在位置是固定不会改变的，不可以挪动和运送；

2 、房地产和房地产是不可分割的：房屋根据土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素。土地在空间位置具有不可移动性，房屋不可移动，房地产和房地产属于房地产；

3、质量有差异：房地产作为一种商品，质量不同，即使在建筑的同一部分，由于建筑不同、方向不同等因素，不同的房屋也不能有相同的质量；

4、主要用途的多样性：土地可以用以商业、办公室、定居、工业生产、道路、农业等各种主要用途。

本文主要写的是房地产轻资产和重资产的区别有关知识点，内容仅作参考。

房产投资的具体步骤如下:

房地产投资阶段1、投资分析

房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。 （1）市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。

（2）财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对房地产投资thldl.org.cn的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。

（3）可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。

房地产投资阶段2、土地开发权的获得

这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。 在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。

房地产投资阶段3、房地产建设开发

在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。

房地产投资阶段4、房地产销售经营

在房地产销售阶段主要的工作，包括：

一是必须有完善的营销规划。 包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

二是实际的销售活动。 包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

三为融资活动的进行。 由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：

一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。

二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。 此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

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