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房地产泡沫预警 或许是到了不要再争论“房地产是否过热”，而采取实际行动给房地产市场“降温”的时候了 “数量泡沫” 去年年底，当北京西郊的一个楼盘开盘时，它的均价是6100元/平方米。一些没拿定主意的人——买房对他们中的很多人来说是一生中仅此一次的大宗消费——在今年5月份再来探盘时，惊讶地发现均价已上涨了近10％；而等待那些在8月份最终决定掏出真金白银的人的结果则是均价再上涨近9％。 与之相对的，是近两年来老百姓开始被报纸上铺天盖地的各种房产广告弄得眼花缭乱，房展会似乎一年比一年开得热闹——只要是个房展会，就一定能吸引大批的捧场者。 这样的故事，自从以“住房商品化”为标志的住房改革被政府提上议事日程并大力推进以来，就不断地被重复着。最初，几乎所有的人都认为这是顺应市场的必然结果。但是，随着房地产市场在一些地方已经到了热得发烫的地步，一部分人开始担心10年前海南的那场房地产泡沫将有可能在全中国出现，虽然程度不同。 摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠研究认为，在过去的两年半内，中国民用住宅的平均售价上升了15％，而中心城市如上海和北京的上升幅度更大，但在这段时期内，建筑成本没有上升，对房地产开发商来说，房价的上涨则意味着毛利率的大增，大量新增供应不可避免。新增的供应数量是如此巨大，以至于即将到来的价格下调可能超出近期价格的增长幅度。2001年房地产开工数量增长30％，但价格却上扬了6％，这使得人们担心中国的房地产市场有可能出现泡沫现象。在谢看来，中国的房地产市场很符合数量泡沫（quantity bubble）的条件，虽然这种泡沫仍然是结构性的。 是在危言耸听吗？ 当然不难反驳。市场上仍存在大量需求——拥有一套自己的房子，仍是很多城市普通百姓的梦想，也是那些雄心勃勃的刚踏进社会的青年人为之奋斗的首要目标；而绝大多数新项目的表现似乎也并不坏——在房地产商的一些讨巧的促销手段的诱惑下，一些楼盘刚开盘时甚至会排起长龙：在一些中低价位楼盘开盘前，大部分购房者为了能够购得一套层次景观都比较满意的住宅，不惜倾其毕生积蓄再加上贷款，排队抢购；即使是在一些中高价位楼盘，还是有许多购房者雇民工排队，而且往往一买就是几套。 但各种统计数据却让一些市场观察人士提前听到了泡沫破裂的声音。 据今年上半年在上海召开的“六省一市房地产市场形势分析会”上透露的数据，从1998年以来，每年全国商品房的竣工面积均多于销售面积六七千万平方米（1998年商品房竣工1.77亿平方米；2000年竣工2.3亿平方米，销售1.7亿平方米；2001年竣工2.7亿平方米，销售2.08亿平方米），商品房空置面积因此逐年增加，由1997年底的空置7000多万平方米，增加到2001年底的1.1亿平方米。另据统计，截至2002年7月，国内商品房空置总量已在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。 南开大学经济学院从事房地产经济研究的王家庭博士指出：商品住宅空置率的合理区间一般为3％～10％。美国商品房的空置率约为7％，香港约为3％至4％。而在1999年，中国的商品住宅空置率就已达到19.6％。国家统计局房地产处处长贾海向记者介绍，最新的统计数据表明，今年以来空置率增加仍然过快，1月到8月增长了14.1％。 但真正让分析人士担忧的并不是空置率，而是在目前商品住宅空置率水平已处于危险期时，房地产开发投资速度仍在进一步加快。今年上半年同比增长高达32.9％，远高于前三年增长13.8％、19.5％和25.3％的速度；投资增长速度也远高于销售额增长速度（22.4％）10个百分点，这也是过去三年没有的。 国家统计局房地产处的有关人士认为，尽管还不能说全国范围内已出现了房地产过热，但的确要承认，局部有过热的情况
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